Mietrecht

Das DIW hat im Auftrag des BMJV die Mietpreisbremse evaluiert und die Ergebnisse am 24.01.2019 vorgelegt. Aus den ideologisch geprägten Ergebnissen dieser Metastudie leitet das BMJV politische Optionen zur zeitlichen und räumlichen Ausdehnung der Mietpreisbremse ab. Demgegenüber kritisiert der BFW, dass in der Studie nicht die Ergebnisse von Maßnahmen der Länder zur Erhöhung des Wohnungsangebots untersucht worden, die nach der gesetzlichen Zielsetzung mit der regional und zeitlich begrenzten Mietpreisbremse hätten gekoppelt werden müssen. Die Untersuchung ist daher bereits in der Grundkonzeption unvollständig. Die Kausalität zwischen Mietpreisbremse und Verlangsamung des Mietanstiegs wird nicht nachgewiesen, so dass aus den Ergebnissen der Untersuchung auch keine Option zur zeitlichen und räumlichen Ausdehnung der Mietpreisbremse abgeleitet werden kann. Mehr unter 190201__Arbeitspapier_DIW_Gutachten _ Mietpreisbremse

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat hat einen Gesetzentwurf zur Stärkung des Wohngeldes vorgelegt. Der BFW wird sich als Vertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen und auch an der Anhörung am 28.02.2019 teilnehmen. Die Änderungen sollen zum 01.01.2020 in Kraft treten. Stellungnahme folgt. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Mehr unter 190121_Referentenentwurf_WoGStärkG

Anmerkung: Auch wenn Haushalte mit niedrigem Einkommen mit der Reform des WoGG stärker als bisher entlastet werden, so können dennoch die mit dem Gesetzentwurf avisierten Ziele mit dem Gesetzentwurf nur teilweise erreicht werden. Der Entwurf muss daher insbesondere in Bezug auf die für den Anspruch maßgebliche Mietbelastung, Zielgenauigkeit sowie in Bezug auf die bislang fehlende Dynamisierung und Klimakomponente nachgebessert werden, damit bezahlbares Wohnen für bedürftige Menschen keine leere sozialpolitische Floskel bleibt. Hierdurch werden Risiken für Mietausfälle und sozial bedingte Mieterfluktuation reduziert und die Stabilität sozial durchmischter Quartiere gestärkt.

Am 01.01.2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) in Kraft getreten. Die aktualisierte BFW-Mitgliederinfo mit Handlungsempfehlungen für Immobilienunternehmen steht im Mitgliederbereich für Sie zum Download bereit.

Die Fraktionen von CDU/CSU und SPD haben sich im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz auf eine Änderung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) geeinigt. Der Änderungsantrag wurde am 29. November 2018 in zweiter und dritter Lesung in den Bundestag eingebracht und beschlossen.

Wesentliche Eckpunkte

Mieterhöhung nach Modernisierung

Reduzierung der Mieterhöhung

• von 11 % auf 8 %

Kappungsgrenze

• Ausgangsmiete ab 7 Euro/qm: Erhöhung um höchstens 3 Euro/qm  innerhalb von sechs Jahren.
• Ausgangsmiete unter 7 Euro/qm: Erhöhung um höchstens 2 Euro/qm innerhalb von 6 Jahren.

Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren

• Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung
• pauschaler Abzug von 30 % für den Erhaltungsaufwand (Instandsetzungsanteil)
• grundsätzlich 5 Jahre Sperrfrist für Mieterhöhungen nach Modernisierung (Ausnahmen: Maßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder auf Grund eines WEG-Beschlusses frühestens nach zwei Jahren)

Pflichtverletzung

• Schadenersatz als nebenvertragliche Pflichtverletzung.
• Pflichtverletzung des Vermieters wird vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
• Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund für das Vorliegen der o.g. Fallgruppen darlegt.

Herausmodernisieren

• Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren.
• Geldbuße bis zu 100.000 EUR.

Mietpreisbremse

 Vorvertraglicher Auskunftsanspruch über alle privilegierenden Tatbestände. Das sind…

• Bestandsgeschützte Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses.
• Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisse.
• Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
• Neubau: Zeitpunkt der erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014.

Formvorschrift für den Auskunftsanspruch

• Textform. 

Rechtsfolge bei Verstoß gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht

• Rückwirkende Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn in Bezug auf die Privilegierung.
• Zulässige Miete ab Vertragsbeginn errechnet sich aus ortsüblicher Vergleichsmiete zzgl. 10 %.
• Generelle Möglichkeit der Korrektur für die Zukunft: Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn bis  2 Jahre nach der Korrektur.

 Vereinfachte Rüge

• Soweit eine vorvertragliche Auskunft über privilegierende Tatbestände  (s. o.) durch den Vermieter erteilt wurde, hat sich die Rüge des Mieters auf diese Tatsachen zu beziehen.
• Im Übrigen entfällt die qualifizierte Rüge: Kein Tatsachenvortrag mehr erforderlich.

Nach der ersten Lesung im Bundestag fand am 07.11.2018 die Anhörung zum Mietrechtsanpassungsgesetz im Rechtsausschuss des Bundestages statt. Als Sachverständiger nahm unter anderem auch der BFW teil.

BFW- Bundesgeschäftsführer Christian Bruch machte in der Anhörung noch einmal deutlich, dass es sich bei dem Gesetzentwurf weiterhin um rein soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft handelt. Die Mietpreisbegrenzung werde das tatsächlich verfügbare Wohnraumangebot für untere Einkommensgruppen nicht vergrößern, sondern nur für die oberen Einkommen günstig halten. Aus Sicht des BFW entstünden die Probleme bei der Anwendung der Mietpreisbremse nicht aufgrund des Fehlverhaltens der Vertragsparteien, sondern, weil die ortsübliche Vergleichsmiete überwiegend nicht rechtssicher festzustellen sei.

Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft  besteht erheblicher Nachbesserungsbedarf. Der BFW wird sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für die Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.

Die Stellungnahme des BFW zum MietAnpG unter 181107_BFW_Stellungnahme_MietAnpG_Anhörung_final.pdf – pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen

Wesentliche Eckpunkte des Gesetzentwurfes

 Mieterhöhung nach Modernisierung

Reduzierung der Mieterhöhung

• von 11 % auf 8 % für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
• Beschränkung auf Gebiete mit Kappungsgrenzenverordnung.

Kappungsgrenze

• Erhöhung um höchstens 3 Euro/qm  innerhalb von sechs Jahren.

Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren

• Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung
• pauschaler Abzug von 30 % für den Erhaltungsaufwand (Instandsetzungsanteil)
• grundsätzlich 5 Jahre Sperrfrist für Mieterhöhungen nach Modernisierung

Pflichtverletzung

• Schadenersatz als nebenvertragliche Pflichtverletzung.
• Pflichtverletzung des Vermieters wird vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
• Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund für das Vorliegen der o.g. Fallgruppen darlegt.

Herausmodernisieren

• Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren.
• Geldbuße bis zu 100.000 EUR.

Mietpreisbremse

Vorvertraglicher Auskunftsanspruch über alle privilegierenden Tatbestände. Das sind…

• Bestandsgeschützte Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses.
• Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisse.
• Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
• Neubau: Zeitpunkt der erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014.

Formvorschrift für den Auskunftsanspruch

• Textform.

Rechtsfolge bei Verstoß gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht

• Rückwirkende Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn in Bezug auf die Privilegierung.
• Keine Korrektur für die Zukunft möglich.
• Zulässige Miete ab Vertragsbeginn errechnet sich aus ortsüblicher Vergleichsmiete zzgl. 10 %.
• Ausnahme Formfehler: Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn bis zur Korrektur, Korrektur führt zur Heilung des Formfehlers für die Zukunft.

Vereinfachte Rüge

• Qualifizierte Rüge entfällt.
• Kein Tatsachenvortrag mehr erforderlich.

Das Bundeskabinett hat am 05.09.2018 den Gesetzentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz verabschiedet. Auch wenn im Entwurf einige Vorschläge der Immobilienwirtschaft berücksichtigt worden sind, so handelt es sich dennoch  im Ergebnis um soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft  besteht weiterhin erheblicher Nachbesserungsbedarf. Der BFW wird sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.