Agenda Aktuell

Zuversicht und Optionen aufzeigen – das war das Ziel des 42. Hannover-Forums. Statt klassischer Grußworte wählte Dirk Streicher, Vorstandsvorsitzender des BFW Niedersachsen/Bremen, daher den Begriff der Mutworte in seiner Begrüßung. Er fand eindrückliche Worte, um die aktuelle Situation zu beschreiben. „Das Grundgeschäft ist da, der Bedarf an Wohnungen hoch. Und wir als Wohnungswirtschaft würden sofort wieder mehr bauen, aber es muss wirtschaftlich sein. Denn aktuell rechnet sich insbesondere der Neubau nicht.“ Er verwies auf die Tragkraft der Branche, wie viele Arbeitsplätze mit der Immobilienwertschöpfungskette verknüpft sind und dass jede Fachkraft, die durch die Krise verloren geht, nur schwer wieder zu ersetzen ist. Daher sein Appell an die Politik: „Nutzen Sie auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene jeden Spielraum, um das Bauen einfacher, schneller und damit günstiger zu machen.“

Frank Doods, Staatssekretär im niedersächsischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr, Bauen und Digitalisierung, pflichtete Streicher bei. Er verwies insbesondere auf den hohen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum und dass auch in Niedersachsen die Suche nach einem günstigen Zuhause zur Herkulesaufgabe wird. Auch wenn er ehrlich einräumte, dass es für eine schnelle Lösung keine Wundermittel gibt, so stellte er zugleich ein Bündel von Maßnahmen des Landes Niedersachsen vor, um der Aufgabe der Wohnraumversorgung gerecht zu werden. Allen voran steht die Novellierung der Niedersächsischen Bauordung (NBauO), die in Teilen Entlastung und Vereinfachung, aber insbesondere keine weitere Verschärfung der Standards mit sich bringt.

Özlem Ünsal, Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung der Freien Hansestadt Bremen, sieht für Bremen ähnliche Herausforderungen, spricht von einer Zeitenwende in der Branche und ergänzt: „Bezahlbares Wohnen bleibt die soziale Frage unserer Zeit. Deshalb werden wir Bremen auch trotz der Baukrise im engen Schulterschluss weiterbauen. Hierfür setzen wir auf ein breites Spektrum an Maßnahmen, Erleichterungen und Regelungen. Sie betreffen den planungs- und genehmigungsrechtlichen Rahmen, die Verwaltungsabläufe und unsere Förderkulisse. Bau und Stadtentwicklung dürfen nicht stagnieren.“

Allein die politischen Maßnahmen reichen jedoch bei weitem nicht aus, um die Krise abzuwenden. Weitere Potenziale, um den Wohnungsbau wieder rentabler zu realisieren, stellte Thomas Kotyrba, Head Of Research and Strategy, BNP Paribas Real Estate Investment Management, vor. Sein Blick richtete sich auf Praxisbeispiele aus dem Ausland. Von Modulbau bis hin zur Nachverdichtung und Aufstockung – die Beispiele zeigen, wie sich mit guter Flächeneffizienz Baukosten reduzieren lassen. Kotyrba forderte zudem: „Es braucht den wöchentlichen Jour Fix mit Regierung, Immobilienwirtschaft und Bürgern – auf Augenhöhe. Wohnen muss nicht neu gedacht werden, es muss endlich umgesetzt werden. Die Ideen, die Best-Practice-Beispiele aus anderen Weltregionen, die Projekte an den Anforderungen vorbei – all das liegt auf dem Tisch, nur keine ganzheitliche Strategie und Agenda mit klarer Aufgabenverteilung.“

Dass es so schnell keine massive Kehrtwende in der Zinsentwicklung und den Baukosten geben wird, wurde den Tag über deutlich. Daher konzentrierte sich die abschließende Podiumsdiskussion auf die Frage, welche Stellschrauben die Rentabilität im Neubau verbessern können. Dirk Streichers klare Empfehlung: „Die Gesamtsituation können wir aktuell nicht verändern. Aber in dem wir jedes Gewerk auf den Prüfstand stellen, können wir Kosten einsparen.“ Dazu meldete sich aus dem Publikum Dr. Frank Eretge, Geschäftsführer der Gundlach Bau und Immobilien GmbH & Co. KG aus Hannover und merkte an: „Neben dem eigenen Prüfstand muss sich auch das gesellschaftliche Bewusstsein wieder schärfen. Wohnen ist ein Gut, das bezahlt werden muss und muss demnach wieder in Abwägung mit anderen Konsumausgaben wie Reisen, Streamingdienste oder Gastronomiebesuche Wertschätzung erfahren.

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Bildquelle: Niklas Krug

Was Anfang 2023 noch als Beginn einer rasanten Talfahrt anklang, zeigt inzwischen dramatische Ausmaße. Für viele Immobilienunternehmen ist der Ausdruck „Survive until 25“ nicht mehr nur ein Motto, sondern existenzielle Überlebensstrategie, in der Hoffnung auf bessere Zeiten. Die Stimmung der Branche ist laut Münchner ifo-Institut seit Aufzeichnung vor rund dreißig Jahren auf dem Tiefpunkt angelangt. Der Wohnungsbau nahezu zum Erliegen gekommen. Der BFW Niedersachsen/Bremen nutzte den diesjährigen Neujahrsempfang daher erneut, um auf die dramatischen Folgen aufmerksam zu machen und seine politischen Botschaften zu formulieren.

„Die Baubranche ist zum Sorgenkind geworden“, mahnte Philipp Weber, stellvertretender Vorstandsvorsitzender des BFW Niedersachsen/Bremen, in seiner Eröffnungsrede. Er skizzierte die verheerenden Folgen, die die aktuelle Branchensituation nach sich zieht. Denn während auf der einen Seite Fachkräftemangel herrscht, droht auf der anderen Seite ein massiver Arbeitsplatzverlust, weil kurzfristig Aufträge fehlen, um Personal zu beschäftigen. Auch der Wohnungsmangel spitzt sich weiter zu. Es fehlen zunehmend Wohnungen, vor allem im bezahlbaren Segment, was die Mieten massiv in die Höhe treibt.

Weber, der als Unternehmer aus der Praxis spricht, weiß, dass es nicht nur um neuen Wohnraum geht, sondern auch die Bedarfe der Zukunft genau betrachtet werden müssen. „Wir müssen weg vom Maßanzug hin zu Immobilien, die flexibel genutzt werden können, wenn sich Lebensmodelle ändern.“ Sein Appell dazu an die Politik: „Sie müssen uns helfen, das Bauen wieder einfacher zu machen und zum Teil widersprüchlichen Korsett der Normen und Regeln herauszubewegen, um diese Flexibilität umzusetzen.“ Konkret nannte er vier Forderungen, die kurzfristig die Branche entlasten und für die sich auch der BFW Bundesverband auf Bundesebene einsetzt.

1. Grunderwerbsteuer senken
2. Verlässliche Förderungen
3. Eigentumsbildung fördern
4. Zeitnahe Umsetzung der degressiven AfA

Mit Bezug auf das aktuell vorherrschende Branchenmotto „Survive until 25“ rät Weber: Statt abzuwarten gilt es, die Branche neu zu denken und gemeinsam die Energie- und Baustoffwende zu gestalten.

In Anlehnung an die Worte von Philipp Weber bescheinigte auch der niedersächsische Staatssekretär Frank Doods, dass nicht nur 2023 ein Jahr voller Herausforderungen war, sondern auch die aktuellen Zeiten nicht einfach sind. Als eine der zentralen sozialen Fragen griff er die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum auf. Über den massiven Druck, der auf der Bau- und Immobilienwirtschaft lastet, herrscht seiner Auffassung nach kein Zweifel. „Jetzt muss die Diskussion von Lösungsansätzen Ergebnisse bringen“, so Doods. Niedersachsen sei sich bewusst, dass jetzt Handeln gefragt sei und zeigt sich stolz, hier eine Vorreiterrolle einzunehmen, um die Wohnungswirtschaft zu stärken. Zu den Maßnahmen zählen unter anderem das „Bündnis für bezahlbares Wohnen, die Digitalisierung des Baugenehmigungsverfahrens, das Wohnraumschutzgesetz und die Erhöhung der Mittel für soziale Wohnraumförderung. Zudem seien die 1. Novelle der Niedersächsischen Bauordnung und der Landeswohnungsgesellschaft „WohnRaum Niedersachsen“ zwei zentrale Maßnahmen, um Bauen schneller, einfacher und günstiger zu machen. Zum Abschluss richtete Staatssekretär Doods seinen Appell an die Gäste mit Ausblick auf das Jahr 2024: „Wir stehen tatsächlich an einer Zeitenwende und es ist Zeit zum Umdenken. Nur zusammen mit allen Beteiligten schaffen wir einen Weg aus der Krise. Bleiben wir zuversichtlich für ein möglicherweise anspruchsvolles Jahr 2024.“ Seinen Dank richtete er in diesem Zusammenhang an die gute und wertvolle Zusammenarbeit mit dem BFW Niedersachsen/Bremen.

Zum Abschluss sprach Hannovers Stadtbaurat Thomas Vielhaber zur aktuellen Wohnungssituation und den wohnungs- und baupolitischen Zielen der Landeshauptstadt. Er beschrieb die vielfältigen Aufgaben der Stadt und verwies darauf, dass Branche und Stadt als rahmengebende Akteurin vielfach die gleichen Ziele verfolgten und in ähnlichen Nöten steckten. Um dem Wachstum der Stadt gerecht zu werden, investiere Hannover trotz Rekordschuldung so viel wie nie zuvor. Neben der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum gehören dazu neue Schulplätze sowie eine angemessene soziale und öffentliche Infrastruktur. Zu den politischen Maßnahmen zählen die Fortführung der hannoverschen Wohnungsbauoffensive, die aktive städtische Bodenpolitik, die Ausweisung von Neubaugebieten, die Weiterführung der städtischen Wohnraumförderung sowie die aktive Unterstützung der Nachverdichtung und Aufstockung. Erfreut zeigte er sich über die Freischaltung des elektronischen Baugenehmigungsverfahrens zum Jahreswechsel. Auch Vielhaber dankte für das Engagement der Branche sowie die gute Zusammenarbeit und versicherte: „Wir werden Sie mit den genannten Maßnahmen nach unseren Möglichkeiten begleiten und unterstützen.“

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Bildquelle: Niklas Krug

11. nordwestdeutsche Immobiliennacht des BFW Niedersachen/Bremen

Die Lage ist ernst, denn die aktuellen Zahlen der jüngsten Umfrage des BFW Niedersachsen/Bremen bestätigen: der Wohnungsbau in Niedersachsen und Bremen ist um über 50 Prozent eingebrochen. Bei der 11. nordwestdeutschen Immobiliennacht wurde gemahnt, diskutiert und es wurden immer wieder Lösungen aufgezeigt. Denn diese liegen klar auf der Hand: Allen voran müssen die hohen Baustandards gesenkt und Planungsprozesse beschleunigt werden. Nur so kann das Bauen einfacher, schneller und damit kostengünstiger werden. Auch temporäre steuerliche Anreize und Erleichterungen sowie verlässliche Förderprogramme helfen, um den Wohnungsbau anzukurbeln.

Schon zu Beginn seiner Begrüßungsrede fand Dirk Streicher, Vorstandsvorsitzender des BFW Niedersachsen/Bremen, deutliche Worte für die aktuelle Branchensituation: „Der Wohnungsneubau mit den vorhandenen Rahmenbedingungen ist am Ende. Immer wieder haben wir als Verband auf die Ursachen, die das Planen und Bauen unnötig verteuern, hingewiesen. Wir wurden gehört, aber nicht ernst genommen. Der vom Bund im September präsentierte 14 Punkte Plan reicht bei weitem nicht aus. Sowohl der Bund als auch die Länder und Kommunen müssen jetzt massiv nachlegen. Zusätzlich brauchen wir endlich politischen Mut und Verlässlichkeit.“

Welche politischen Hebel Niedersachsen nutzt, um die Branche zu entlasten, beantwortete Katharina Over, Referatsleiterin „Recht und Förderung des Städtebaus“ beim Niedersächsischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr, Bauen und Digitalisierung in der anschließenden Talkrunde: „Niedersachsen flankiert die Maßnahmen der Bundesregierung und setzt diese um.“ Damit verwies Over zugleich auf die angekündigte Novelle der Niedersächsischen Bauordnung in 2024, die Standards senken und das Bauen vereinfachen soll. Dr. Ralph Baumheier, Staatsrat bei der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung Bremen, sieht drei mögliche Ansatzpunkte und Hebel: eine attraktive Ausgestaltung von Förderprogrammen, eine ausreichende Bereitstellung geeigneter Flächen und einen sensiblen und pragmatischen Umgang mit Standards. Für Bremen sehe er den Vorteil darin, als Stadt-Staat schneller an den Lösungen mitwirken und darauf hinwirken zu können, dass es auch in die Umsetzung geht. Aus Unternehmersicht formuliert Jörg Jungesblut, Geschäftsführer der blueorange Development Partner GmbH und Vorstand des BFW Niedersachsen/Bremen e.V.: „Es gibt nicht nur ein oder zwei Hebel. Es braucht leider mehr. Messbare Auswirkungen würde es haben, wenn der Staat nicht einerseits das Bauen durch Regelungswut und Verschärfungen verteuert und sich dann andererseits selbst bedient durch hohe Grunderwerbsteuern und restriktive Abschreibungsmöglichkeiten. Auch Förderungen laufen gewöhnlich der Entwicklung hinterher und sind nicht zuverlässig. In der aktuellen Situation sind sie aber kein nice-to-have, sondern existenziell.“

Dass der BFW Niedersachsen/Bremen als Vertreter der vorrangig mittelständischen Wohnungsunternehmen nicht allein für sich spricht, unterstreicht die Talkrunde mit Vertretern anderer regionaler Verbände. Verbandsdirektorin Dr. Susanne Schmitt vom vdw Niedersachsen Bremen e.V. betont, dass auch die Zahlen ihres Verbandes kein besseres Bild zeichnen. „Der Druck auf die Wohnungsmärkte in Niedersachsen wird sich in den nächsten Jahren noch verschärfen. Wir müssen uns jetzt auf den Geschosswohnungsbau und auf eine sozial verantwortungsvolle und klimagerechte Sanierung des Wohnungsbestandes fokussieren. Den Turnaround zu schaffen, wird eine Mammutaufgabe sein.“ Eine mögliche Lösung zur Kostensenkung sieht Dr. Schmitt in der Entwicklung des Gebäudetyp E.

Dazu ergänzt Jörn P. Makko, Hauptgeschäftsführer vom Bauindustrieverband: „Die Kostenmieten liegen inzwischen bei 18 bis 19 Euro, das heißt, sozialer und bezahlbarer Wohnungsbau ist unter diesen Voraussetzungen nicht mehr möglich. Was wir jetzt brauchen, ist Geschwindigkeit und Sicherheit. Wir können das nicht aufholen, was wir an Zeit verlieren durch politisches Nichthandeln“.

Deutliche Worte für die sich verschärfende Situation findet auch Tibor Herczeg, Geschäftsführer Verband Wohneigentum Niedersachsen e.V. an: „Die aktuelle Entwicklung ist sozialer Sprengstoff.  Wir müssen ressortübergreifend denken und handeln. Partikularinteressen sollten überdacht und notfalls auch in den Hintergrund rücken Jedes bisschen hilft.“

Politische Verlässlichkeit als Stichwort greift Philipp Weber als stellvertretender Vorsitzender des BFW Niedersachsen/Bremen e.V. auf: „Wir brauchen Verbindlichkeit und Planungssicherheit in Bezug auf die Förderungen, das heißt wir müssen wissen, welche Wohnungen die nächsten fünf Jahre gefördert werden.“ Aber auch selbstkritisch richtet Weber die Worte an die eigene Branche: „Neben unseren Forderungen an die Politik nach Deregulierung und verlässlicher Förderung, müssen wir uns als Bauschaffende auch fragen, wie wir im Rahmen unserer Möglichkeiten wieder einfacher bauen können. Dazu brauchen wir Innovationen und die Industrie, damit wir unsere Immobilien anders gestalten können.“

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Bildquelle: Niklas Krug

Wie kann der Wohnungsbau angekurbelt werden? Antworten lieferte der Landesverbandstag des BFW Niedersachsen/Bremen.  

D as Wohnungsbauziel der Bundesregierung rückt unter den aktuellen Rahmenbedingungen in weite Ferne. Gerade im Bereich der Immobilienfinanzierung stehen Projektentwickler und Bauträger angesichts steigender Bauzinsen und -kosten vor massiven Hürden. „Game over“ – so fasste Dirk Streicher, Vorstandsvorsitzender des Landesverbands, die Lage der Immobilienwirtschaft beim 41. Hannover-Forum des BFW Niedersachsen/Bremen Anfang Mai zusammen. Auch Professor Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln zeigte auf, wie deutlich sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt und den Wohnungsbau in 2022 verschlechtert haben. „Die Party ist vorbei: Standen die Zeichen vorher auf Boom, haben Zinsanstiege, Unsicherheiten und Reallohnsenkungen die Märkte in eine Schockstarre versetzt“, so der Volkswirt. Andererseits bleibt der Bedarf an Wohnungen aber hoch. Aufgrund des Wohnungsmangels steigen die Mieten noch schneller als in den Vorjahren. Derzeit gebe es einen Stillstand im Wohnungsbau aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen für Projektentwickler. Hinzu kommt eine große Kaufzurückhaltung bei Investoren und Privatpersonen. Um die Situation zu entschärfen, fordert der Ökonom: „Für die Belebung des Wohnungsbaus brauchen wir kurzfristig finanzielle Unterstützung, zum Beispiel eine Sonder-AfA oder eine Grunderwerbsteuerbefreiung, damit die bereits genehmigten Projekte auch umgesetzt werden. Langfristig muss es aber darum gehen, durch mutige Reformen der Bauordnungen sowohl günstigeres als auch nachhaltiges Bauen zu ermöglichen. Kreative Ideen sind gefragt, um die Kosten zu senken und wir müssen die Haltung zum Wohnungsbau ändern, wie es beispielsweise beim Bau des LNG-Terminals funktioniert hat.“

In der anschließenden Diskussion mit der niedersächsischen Politik ging es um die Frage, wie der Wohnungsbau wieder angekurbelt werden kann. Christian Frölich, Landtagsabgeordneter und baupolitischer Sprecher der CDU Fraktion, sieht aufgrund der großen Verunsicherung dringenden Handlungsbedarf. „Wir brauchen Unterstützung und Anreize, z.B. der Wegfall der Grunderwerbsteuer beim

Ersterwerb oder die Wiedereinführung des Baukindergelds. Wir müssen Geld in die Hand nehmen, auch wenn es aus der Opposition heraus leicht gesagt ist. Zudem müssen Standards befristet herabgesetzt werden. Wir dürfen die Anforderungen nicht mehr weiter nach oben treiben.“

Christoph Bratmann, stellvertretender Vorsitzender der SPD-Landtagsfraktion und Sprecher für Wirtschaft, Bauen, Verkehr, Digitalisierung: „Ein Mangel an Wohnraum ist auch in Niedersachsen ein drängendes Problem. In der Plenar-Woche Anfang Mai haben wir deshalb Gelder in den Nachtragshaushalt für die Konzeption einer Landeswohnungsgesellschaft eingestellt, die Anfang 2024 an den Start gehen soll. Damit wollen wir in Niedersachsen den Neubau bezahlbarer Wohnungen ankurbeln, aber auch den Ankauf und die Sanierung bereits bestehenden Wohnraums. Im rot-grünen Koalitionsvertrag haben wir uns das Ziel gesetzt, dass durch die Landeswohnungsgesellschaft 40.000 landeseigene Wohnungen geschaffen werden sollen.“ Dem gegenüber setzt sich Frölich für die Stärkung der lokalen Partner ein, die sozialorientiert agieren. Für ihn brauche es keinen weiteren Player.

Bei der Frage nach den Baustandards und Baukosten, merkte Dirk Streicher an: „Die Rezepte günstiger zu bauen liegen der Politik seit Jahren vor. Wir müssen nicht wieder anfangen die Kostentreiber zu eruieren. Wir wissen, dass eine Tiefgarage oder ein Gründach teuer sind. Es muss jetzt gehandelt werden und dafür muss der Wille da sein.“ Konkret fordert der Unternehmer von der Politik: „Wir können sofort weiter bauen. Frieren Sie den EH55 als neuen Standard ein, setzen Sie den EH 40 ab 2025 aus und legen Sie die alte Förderung für EH55 wieder auf. Auch die Einführung einer Eigenheimzulage schafft Anreize. Immobilien sind eine stabile Kapitalanlage und alle Eigentümer entlasten den Mietmarkt.“

Vorstand neu gewählt

Traditionell fand im Rahmen des Landesverbandstag auch die jährliche Mitgliederversammlung statt, bei der turnusgemäß der Vorstand neu gewählt wurde. Als Vorsitzender wurde Dirk Streicher einstimmig bestätigt. Für den Vorstandsvorsitzenden der Delta Bau AG aus Hannover ist es die dritte Amtszeit im Landesverband. Neu im Vorstand sind Helmut Kummer von Theo Gerlach Wohnungsbau-Unternehmen GmbH & Co. KG aus Hannover und Jörg Hans Jungesblut von blueorange Development Partner GmbH aus Braunschweig.

Bildquelle: Niklas Krug

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